Оценка рыночной стоимости объекта жилищной недвижимости

Министерство науки и образования РФ

Московский Государственный Строительный Университет

Кафедра ОСУН

Курсовая работа по дисциплине:

«Оценка объектов недвижимости»

на тему:

«Оценка рыночной стоимости объекта жилищной недвижимости, расположенного по

адресу: г. Москва, ЮАО, Сумской проезд, д. 12, корп. 3»

Вариант 16

Выполнила:

студентка ЭОУС-IV-6 Онисимова Т.К.

Проверил:

Доц., к.э.н. Кулаков К.Ю.

Москва,2004г. | |Содержание

1. Введение

1. Задание

2. Пример заполнения титульного листа отчета об оценке

3. Сопроводительное письмо к отчету об оценке

2. Основная часть

2.1 Общие сведения

2.2 Сведения об оценщике

2.3 Допущения и ограничивающие условия

2.4 Термины и определения

2.5 Последовательность определения стоимости объекта оценки

2.6 Характеристика местоположения объекта оценки

2.7 Общая характеристика здания

2.8 Характеристика объекта оценки

2.9 Статистика рынка жилой недвижимости г. Москвы

2.10 Статистика рынка жилой недвижимости г. Москвы по ЮАО

2.11 Анализ лучшего и наиболее эффективного использования

оцениваемого объекта

2.12 Методы оценки стоимости недвижимости

2.13 Обоснование отказа от использования затратного подхода к оценке

2.14 Определение стоимости объекта оценки с помощью

сравнительного подхода

2.15 Определение стоимости объекта оценки с помощью доходного

подхода

3. Заключение

3.1 Вывод итоговой стоимости объекта оценки

3.2 Источники информации

4. Список использованной литературы

1.1 Задание:

Оценить рыночную стоимость объекта жилищной недвижимости, расположенного по

адресу: г. Москва, ЮАО (кроме Орехово-Борисово \сев, южн\, Зябликово,

Братеево).

Категория объекта: 3-х комнатная квартира в составе панельного дома серии П-

44Т

Этаж: 2 - 15

Период постройки здания: 2000 – 2004 г.г.

Площадь: 70 – 100 кв.м. (комнаты изолированные, кухня – 10-15 кв.м., с\у

раздельный, имеются балкон или лоджия)

Уровень и состояние отделки: евроремонт

Уровень инженерного и технического обеспечения : дополнительное

оборудование и оснащение – по усмотрению студента.

УТВЕРЖДАЮ:

Руководитель отдела оценки жилых помещений

ООО «ОЦЕНКА»

_____________________/Фамилия И.О./

30 апреля 2004 г.

ОТЧЕТ

№

ОБ ОЦЕНКЕ

РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ КВАРТИРЫ

Адрес объекта оценки: Москва, Сумской проезд, д. 12, корп. 3, кв. № 970

Дата проведения оценки: 29 апреля 2004 года

Дата составления отчёта: 30 апреля 2004 года

Москва 2004

Г-ну Кулакову К.Ю.

Исх. № 59 от 29.04.2004

1.3 Сопроводительное письмо к Отчету об оценке

Уважаемый Кирилл Юрьевич

В соответствии с Договором на оказание услуг по оценке №59 от

29.04.2004 года направляем Вам два экземпляра отчёта об оценке

рыночной стоимости квартиры № 970, расположенной по адресу: г. Москва,

Сумской проезд, д. 12, корп. 3. Третий экземпляр в соответствии с

законодательством в области оценки находится в архиве нашей

организации.

Все экземпляры отчёта об оценке идентичны и равнозначны. Оценка

квартиры проведена, а отчёты составлены в соответствии с требованиями

Закона «Об оценочной деятельности в РФ» № 135-ФЗ от 29.07.1998 года и

действующих Стандартов оценки.

Отчёт содержит описание объекта оценки и его местоположения,

собранную оценщиками фактическую информацию, этапы проведенного

анализа, обоснование полученных результатов, а также допущения и

ограничивающие условия. Кроме того, отчёт содержит выводы оценщиков об

итоговом значении величины, определяемой в соответствии с договором

стоимости объекта оценки.

В частности, доводим до Вашего сведения, что по результатам

проведённой оценки рыночная стоимость объекта оценки составляет 126000

(сто двадцать шесть тысяч) долларов США.

Всю информацию, использованную для проведения оценки, Вы можете

найти в соответствующих разделах отчета. Если у Вас возникнут какие-

либо вопросы по оценке или по использованной методике её проведения,

мы обязательно на них ответим.

В заключение позвольте поблагодарить Вас за обращение в нашу

компанию и выразить надежду на продолжение нашего сотрудничества в

будущем.

С уважением,

Руководитель отдела оценки

Онисимова Т.К.

2. Основная часть

2.1 Общие сведения

|Объект оценки |Жилое помещение (квартира) |

|Адрес |г. Москва, Сумской проезд, д. 12, корп. |

| |3, кв. 970 |

|Заказчик отчёта |Кулаков К.Ю. |

|Собственник объекта |Кулаков К.Ю. |

|Оцениваемые права |Полное право собственности |

|Цель оценки |Определение рыночной стоимости |

|Используемые стандарты |Стандарты оценки, утвержденные |

|оценки |Постановлением Правительства РФ № 519 от |

| |06.07.2001г. |

2.2 Сведения об оценщике

|Организация |ООО «ОЦЕНКА» |

|Адрес местонахождения |г.Москва, ул. Скаковая, д. 19, |

| |тел.:245-50-94 |

|Основание для проведения |Договор №59 от 29 апреля 2004 года |

|оценки | |

|Сведения о лицензии |Лицензия № 459781 Минимущества РФ от |

| |4.02.2003г. (срок действия с 4.02.2003 г.|

| |по 4.02.2007 г) |

2.3 Допущения и ограничивающие условия

1. Специалисты, выполнившие оценку объекта оценки (далее –

«Оценщик») и подготовившие данный отчёт (далее – «Отчёт»), являются

полномочными представителями ООО «ОЦЕНКА», имеют необходимое

профессиональное образование и достаточный практический опыт в

области оценки недвижимости.

2. В процессе подготовки Отчета Оценщик исходил из достоверности

всей документации и устной информации по объекту оценки,

предоставленной в его распоряжение Заказчиком, поскольку в

обязанности Оценщика, в соответствии с договором об оценке, не

входит проведение экспертизы правоустанавливающих документов на

объект оценки на предмет их подлинности и соответствия действующему

законодательству.

3. Оцениваемые права рассматриваются свободными от каких-либо

претензий или ограничений, кроме оговоренных в Отчете.

4. При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо

скрытых внешних и внутренних факторов, влияющих на стоимость объекта

оценки. На Оценщике не лежит ответственность по обнаружению подобных

факторов, либо в случае их последующего обнаружения.

5. Ни Заказчик, ни Оценщик, ни любой иной пользователь Отчёта не

могут использовать Отчет (или любую его часть) иначе, чем это

предусмотрено договором об оценке.

6. Отчет содержит профессиональное мнение Оценщика относительно

стоимости объекта оценки и не является гарантией того, что оно

перейдет из рук в руки по цене, равной указанной в Отчете стоимости.

7. Мнение Оценщика относительно величины стоимости действительно

только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность

за последующие изменения социальных, экономических, юридических и

природных условий, которые могут повлиять на стоимость объекта

оценки.

2.4 Термины и определения

Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по

которой объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в

условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно,

располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки

не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Подходы к оценке:

> затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта

оценки, основанных на определении затрат, необходимых для

восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;

> сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта

оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными

объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с

ними;

> доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта

оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта

оценки.

Дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую

определяется стоимость объекта оценки.

Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках

одного из подходов к оценке.

Цена - денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки

или его аналог.

Аналог объекта оценки - сходный по основным экономическим,

материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки

другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при

сходных условиях.

Итоговая величина стоимости объекта оценки - величина стоимости

объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком

обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при

использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

2.5 Последовательность определения стоимости объекта оценки

Процесс определения стоимости объекта оценки включал в себя

выполнение следующих работ:

1. Выезд оценщика на место, фотосъёмка и осмотр объекта оценки и его

окрестностей;

2. Проведение интервью и переговоров со специалистами и экспертами в

области недвижимости;

3. Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки и

составления Отчёта;

4. Расчёт стоимости объекта оценки в соответствии со Стандартами оценки

с использованием наиболее приемлемых в данном конкретном случае

подходов и методов оценки;

5. Определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

6. Составление и написание Отчета об оценке.

2.6 Характеристика местоположения объекта оценки

Местоположение объекта оценки на карте г. Москвы

[pic]

|Показатель |Описание или характеристика показателя |

|Округ, микрорайон |ЮАО, Муниципальный округ «Северное Чертаново» |

|Местоположение в |Фасад здания выходит на проезжую часть ул. |

|микрорайоне |Чертановская |

| |Здание располагается параллельно ул. |

| |Чертановская |

|Преобладающая застройка |Жилая панельная |

|микрорайона | |

|Транспортная доступность |5 мин. общественным транспортом от ст. м. |

| |«Чертановская» |

|Обеспеченность общественным|Хорошая |

|транспортом (субъективная | |

|оценка) | |

|Объекты социальной |Магазины, банки, школа, д/сад, предприятия |

|инфраструктуры микрорайона |службы быта, аптека, поликлиника, спорткомплекс,|

|в пределах пешей |зона отдыха и т.п. |

|доступности (менее 1 км). | |

|Обеспеченность объектами |Отличная. Район с развитой инфраструктурой |

|социальной инфраструктуры | |

|(субъективная оценка) | |

|Объекты промышленной |Не обнаружены |

|инфраструктуры микрорайона | |

|Объекты транспортной |ул. Чертановская, Варшавское шоссе, Балаклавский|

|инфраструктуры микрорайона |пр-кт, трамвайные и автобусные маршруты, станция|

| |метрополитена |

|Состояние прилегающей |Удовлетворительная |

|территории (субъективная | |

|оценка) | |

|Дополнительная существенная|Местоположение объекта на карте г. Москвы |

|информация |приведено в приложениях к Отчёту |

2.7 Общая характеристика здания

|Показатель |Описание или характеристика показателя |

|Тип здания |Многоквартирный многоподъездный панельный дом, |

| |серия П-44Т |

|Год постройки |2000г. |

|Материал наружных стен |Железобетонная панель |

|Материал перекрытий |Железобетон |

|Состояние здания |Хорошее |

|(субъективная оценка) | |

|Техническое обеспечение |Лифт, мусоропровод, горячее и холодное |

|здания |водоснабжение, электроснабжение |

|Организованная стоянка |Отсутствует |

|личного а/т или подземный | |

|гараж | |

|Количество этажей в здании |17 |

|Состояние подъезда |Хорошее |

|(субъективная оценка) | |

|Дополнительная существенная|Снос или реконструкция дома с отселением не |

|информация |предполагается |

2.8 Характеристика объекта оценки

|Показатель |Описание или характеристика показателя |

|Этаж расположения |9 |

|Площадь, кв. м: общая / |76 / 44,7 |

|жилая | |

|Кол-во комнат, их площадь, |3 изолированные комнаты / 18,9/14,0/11,1 |

|кв. м | |

|Площадь кухни, кв. м |13,2 |

|Санузел |раздельный |

|Высота потолков, м |2,65 |

|Вспомогательные и подсобные|Отсутствуют |

|помещения | |

|Лоджия (балкон) |Лоджия (не застеклена) |

|Вид из окон |На ул. Чертановская, микрорайон «Северное |

| |Чертаново» |

|Слаботочное обеспечение |Телефон, ТВ-антенна |

|Дополнительные системы |Металлическая дверь и домофон в подъезде, |

|безопасности |металлическая дверь на входе в квартиру |

|Состояние отделки |Евроремонт, состояние хорошее, проведения |

|(субъективная оценка) |значительных ремонтных работ не требуется |

|Видимые дефекты внутренней |Отсутствуют |

|отделки | |

|Данные о перепланировке |Не производилась. Стандартная типовая планировка|

|Дополнительная существенная|Плита на кухне – электрическая. Окна – |

|информация |пластиковые стеклопакеты |

2.9 Статистика рынка жилой недвижимости г. Москвы[1]

[pic]

Из представленного графика видно, что в течение прошлого 2003 года

наблюдалось плавное повышение цены предложения, в текущем году оно

продолжается. Также наблюдается разница между ценой предложения и

ценой продажи. Это объясняется тем, что цена предложения несколько

завышается «на торг».

[pic]

Цена предложения в панельных домах ниже, чем в целом по рынку, но

линия тренда также восходящая.

2.10 Статистика рынка жилой недвижимости г. Москвы по ЮАО[2].

Перечень районов, входящих в ЮАО и средняя цена предложения 1 кв.метра

за прошедший месяц.

|Район |Средняя цена |Процент |

| |предлож. 1 кв.м. |от округа |

|Бирюлево Восточное |1410 |8,6 |

|Бирюлево Западное |1373 |5,5 |

|Братеево |1439 |6,5 |

|Даниловский |1839 |12,3 |

|Донской |1879 |4,4 |

|Зябликово |1484 |6,3 |

|Москворечье-Сабурово |1596 |2,1 |

|Нагатино-Садовники |1617 |3,6 |

|Нагатинский затон |1689 |7,8 |

|Нагорный |1712 |4,6 |

|Орехово-Борисово Северное |1547 |5,9 |

|Орехово-Борисово Южное |1512 |6,7 |

|Царицыно |1514 |7,6 |

|Северное Чертаново |1731 |5,3 |

|Центральное Чертаново |1582 |9,0 |

|Центральное Чертаново |1493 |3,9 |

На основании представленных данных видно, что наиболее высокая цена

предложения в Даниловском и Донском районе. Оцениваемый объект

находится в районе Северное Чертаново. Там средняя цена предложения

чуть ниже.

Средняя цена предложения 1 кв.м в долларах США

Согласно представленным данным можно сделать вывод, что по ЮАО цены

предложения несколько ниже, чем в целом по городу, но имеют тенденцию

к возрастанию.

2.11 Анализ лучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого

объекта[3].

Понятие лучшего и наиболее эффективного использования объекта

недвижимости, применяемое в настоящем отчете, определяется как

вероятное и разрешенное законом использование оцениваемого объекта с

наилучшей отдачей, причем непременны условия физической возможности,

должного обеспечения и финансовой оправданности такого рода действий.

Понятие «лучшее и наиболее эффективное использование» подразумевает

наряду с выгодами для собственника недвижимости особую общественную

пользу. Подразумевается, что определение лучшего и наиболее

эффективного использования объекта является результатом суждения

оценщика на основе его аналитических навыков, тем самым выражая лишь

мнение, а не безусловный факт. В практике оценки недвижимости

положение о лучшем и наиболее эффективном использовании объекта

представляет собой посылку для дальнейшей стоимостной оценки объекта.

При определении вариантов лучшего и наиболее эффективного

использования объекта были применены четыре основных критерия анализа:

1. Физическая возможность- рассмотрение физически реальных в данной

местности способов использования.

2. Законодательная разрешенность- рассмотрение тех способов

использования, которые разрешены распоряжениями по

зонообразованию, ограничениями на частную инициативу,

положениями об исторических зонных и экологическим

законодательством.

3. Финансовая осуществимость- рассмотрение того, какое физически

осуществимое и разрешенное законом использование будет давать

приемлемый доход владельцу.

4. Максимальная эффективность- рассмотрение того, какое из

финансово осуществимых использований будет приносить максимально

чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Поскольку в данном случае объектом оценки является квартира в жилом

доме, расположенная не на первом этаже, то ее использование в качестве

офисного помещения исключается, следовательно, наилучшим

использованием принимаем использование в качестве жилья без

рассмотрения других вариантов.

2.12 Методы оценки стоимости недвижимости.

Существуют три метода оценки стоимости недвижимости:

1. Затратный метод

2. Метод прямого сравнительного анализа продаж

3. Метод капитализации дохода

Затратный метод основывается на изучении возможностей инвестора в

приобретении недвижимости и исходит из того, что инвестор, проявляя

должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та,

в которую обойдется ему получение соответствующего участка под

застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в

обозримый период без существенных издержек. Данный метод оценки может

привести к объективным результатам, если возможно точно оценить

величины стоимости и износа объекта при условии относительного

равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.

Затратный метод показывает оценку полной восстановительной стоимости

объекта за вычетом износа, увеличенную на рыночную стоимость земли.

Основные этапы процедуры при данном методе:

1. Расчет стоимости приобретения свободной и имеющейся в распоряжении

земли в целях оптимального ее использования.

2. расчет рыночной стоимости возведения новых аналогичных объектов –

получение полной восстановительной стоимости объекта.

3. Определение величины физического, функционального и внешнего износа

объекта, оборудования и механизмов.

4. Уменьшение восстановительной стоимости на сумму износа для получения

остаточной восстановительной стоимости объекта.

5. Добавление к рассчитанной остаточной восстановительной стоимости

здания стоимости земельного участка.

Метод прямого сравнительного анализа продаж основывается на посылке,

что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии,

основываясь на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что

данный метод имеет в своей основе предположение, что благоразумный

покупатель за выставленную на продажу недвижимость не заплатит большую

сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и

пригодности объект.

Метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по

объектам недвижимости, сходным с оцениваемым. Цены на объекты –

аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты

отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно

использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой

собственности.

Основные этапы процедуры оценки при данном методе:

1. Исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках,

котировках, предположения по продажам объектов недвижимости,

аналогичных объекту оценки.

2. Отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения

подтверждения того, что совершенные сделки произошли в свободных

рыночных условиях.

3. Подбор подходящих единиц измерения и проведение сравнительного анализа

для каждой выбранной единицы.

4. Сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения объектов,

проданных или продающихся на рынке по отдельным элементам; определение

цены оцениваемого объекта.

5. Установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа

сравнительных характеристик и ведение их к одному стоимостному

показателю или группе показателей. В условиях недостатка или низкой

достоверности информации о рынке вместо стоимостной оценки объекта

выходные данные могут быть представлены в виде группы показателей или

диапазона цен.

Метод капитализации дохода основывается на принципе ожидания –

типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость в ожидании

получения будущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость объекта

определяется как его способность приносить доход в будущем.

Основные этапы процедуры оценки при данном методе:

1. Оценка валовой выручки от реализации продукции (услуг) без налога на

добавленную стоимость на основе анализа текущих цен и тарифов на рынке

для аналогичных объектов. Оценка осуществляется на определенный

прогнозный период.

2. Оценка потерь мощности производится на основе анализа рынка, его

динамики (трендов) применительно к оцениваемой недвижимости.

Рассчитанная таким образом величина вычитается из валовой выручки (без

НДС), а итоговый показатель является действительной валовой выручкой.

3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается

на анализе фактических издержек по ее содержанию и\или типичных

издержках на данном рынке. Расчетная величина вычитается из

действительной выручки, а итоговый показатель является балансовой

стоимостью предприятия.

4. Балансовая прибыль уменьшается на величину налогов и процентных

выплат; в результате получается чистая прибыль.

5. Чистая прибыль увеличивается на амортизационные отчисления.

6. Полученная чистая прибыль с учетом амортизации затем пересчитывается в

текущую стоимость объектов различными способами. Выбор способа

пересчета зависит от качества исходной информации о рынке.

7. Определяется текущая стоимость остаточной стоимости объекта

недвижимости.

8. Рассчитывается сумма текущей стоимости чистой прибыли с

амортизационными отчислениями и текущей остаточной стоимости объекта

недвижимости.

Каждый из этих методов приводит к получению ценовых

характеристик объектов. Дальнейший сравнительный анализ позволяет

взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных методов и

установить окончательную оценку объекта собственности на основании

данных того метода или методов, которые расценены как наиболее

надежные.

2.13 Обоснование отказа от использования затратного подхода к

оценке.

В процессе работы над определением стоимости объекта оценки я

(далее Оценщик) пришла к выводу, что использование одного из трёх

существующих подходов (затратного) является некорректным. Поэтому

Оценщик принял решение отказаться от использования этого подхода при

расчёте величины стоимости объекта оценки и использовать только два –

сравнительный и доходный. Ниже приводится краткое обоснование данного

решения.

Затратный подход основывается на принципе замещения, который

гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы,

которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и

строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским

характеристикам объекту оценки, например, квартиры в многоквартирном

доме. Официальной сметой затрат на покупку участка и строительства на

нём здания, частью которого является объект оценки, Оценщик не

располагает.

В свою очередь, расчёт по «типовым» сметам, СНИПам и т.п. с

учётом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного

износа здания в целом и «вычленения» стоимости единицы площади

квартиры приведёт к большой погрешности при вычислениях.

Кроме того, Оценщику абсолютно не известны случаи подобного

«изощрённого» приобретения жилья, когда покупатель-частное лицо

приобретал в собственность одну квартиру в многоквартирном доме

посредством его строительства.

Принимая во внимание весомость приведённых выше аргументов

против использования затратного подхода, Оценщик принял решение

отказаться от его применения в рамках данного Отчёта.

2.14 Определение стоимости объекта оценки с помощью

сравнительного подхода

Основой применения данного подхода является тот факт, что

стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи

аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с

объектом оценки. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки

(корректировки), отражающие существенные различия между ними.

При использовании сравнительного подхода Оценщиком были

предприняты следующие шаги:

1. сбор данных, изучение рынка недвижимости, отбор аналогов из числа

сделок купли-продажи и предложений на продажу (публичных оферт);

2. проверка информации по каждому отобранному аналогу о цене продажи и

запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках,

местоположении и иных условиях сделки;

3. анализ и сравнение каждого аналога с объектом оценки по времени

продажи (выставлению оферты), местоположению, физическим

характеристикам и условиям продажи;

4. корректировка цен продаж или запрашиваемых цен по каждому аналогу в

соответствии с имеющимися различиями между ним и объектом оценки;

5. согласование скорректированных цен аналогов и вывод показателя

стоимости объекта оценки.

На этапе сбора информации Оценщику не удалось собрать

достаточное количество документально подтверждённых данных о

состоявшихся сделках купли-продажи аналогичных объектов.

Причиной послужила распространённая в российском деловом обороте

практика сохранения подобной информации в режиме конфиденциальности,

т.е. отсутствие свободного доступа к базам данных (листингам), где

хранится документально подтверждённая информация об условиях сделок по

продаже объектов жилой недвижимости.

При сравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценами

аналогов Оценщик использовал данные по ценам предложений (публичных

оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников (печатных

изданий, официальных интернет-сайтов и т.п.). Такой подход, по мнению

Оценщика, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель

прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости

проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о

возможной цене предлагаемой квартиры, учитывая все его достоинства и

недостатки относительно объектов сравнения.

При отсутствии в свободном доступе баз данных (листингов) с ценами

реальных сделок, на которые опираются в своей работе оценщики

большинства стран мира, Оценщик справедливо сделал вывод, что данные

публичных оферт наиболее близки к реальным ценам сделок купли-продажи,

и, следовательно, в наибольшей степени отвечают требованиям

российского законодательства в области оценки.

Таким образом, Оценщиком в процессе расчётов были использованы

данные, именуемые в ГК РФ как «оферта» и «публичная оферта» (Ст. 435 и

437). Следовательно, Оценщик гипотетически (с учетом соответствующих

корректировок) предполагал, что лицо, «сделавшее предложение, считает

себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято

предложение».

На момент проведения оценки на рынке предлагалось несколько

аналогов с соответствующим местоположением и сопоставимых по своим

основным экономическим, материальным, техническим и другим

характеристикам с объектом оценки. Данные об аналогах проанализированы

Оценщиком и сведены в расчётную таблицу, которая приведена ниже.

В ходе анализа к ценам аналогов были внесены корректировки на

различия, существующие между аналогами и объектом оценки.

Отрицательная корректировка вносится в случае, если по данному

показателю аналог превосходит объект оценки, а положительная - если по

данному показателю аналог ему уступает.

Величина корректировки определялась Оценщиком экспертным путем.

Таблица расчёта стоимости объекта оценки

| |д. 12, корп.3. |д. 8, корп1. |д. 5. |д. 3. |

|Цена/об. |- |109600 |116500 |108400 |

|Скорректированна| |109600 | |116500 | |108400 | |

|Скорректированна| |109600 | |116500 | |108400 | |

|Скорректированна| |109600 | |122600 | |108400 | |

|Скорректированна| |109600 | |122600 | |108400 | |

|Вид | | | | | | | |

|Год постройки |2000 г. |1990-е г. |+6% |2000 г. |0 |1990-е г. |+6% |

|Этаж |9 |12 |0 |2 |0 |17 |+5% |

|Всего этажей |17 |17 |0 |17 |0 |17 |0 |

|Общая площадь |76 |64 |+5% |78,8 |-1% |69,2 |+1% |

|Площадь кухни, |13,2 |10,0 |+2% |13,2 |0 |12,1 |+1% |

|кв.м. | | | | | | | |

|Удаленность от |05 мин. |05 мин. |0 |05 мин. пешком |-1% | 05 мин. пешком |-1% |

|Стоимость-индика| |123200 |138200 |141500 |

|Весовые доли | |0,16 |0,09 |0,04 |

|Цена/об. |- |112400 |115000 |130000 |

|Скорректированна| |112400 | |115000 | |130000 | |

|Скорректированна| |112400 | |115000 | |130000 | |

|Скорректированна| |112400 | |115000 | |130000 | |

|Скорректированна| |112400 | |115000 | |130000 | |

|Вид | | | | | | | |

|Год постройки |2000 г. |1990-е г. |+6% |2000 г. |0 |2002г. |0 |

|Этаж |9 |12 |0 |2 |0 |11 |0 |

|Всего этажей |17 |17 |0 |17 |0 |17 |0 |

|Общая площадь |76 |68 |+5% |55,7 |+7% |80,4 |-1% |

|Площадь кухни, |13,2 |8,6 |+3% |8,0 |+3% |15,0 |-1% |

|кв.м. | | | | | | | |

|Удаленность от |05 мин. |05 мин. |0 |05 мин. пешком |-1% | 10 мин. |-1% |

|Стоимость-индика| |144600 |140800 |127400 |

|Весовые доли | |0,07 |0,08 |0,23 |

| |д. 12, корп.3. |д. 90, корп1. |д. 21. |д. 18. |

|Цена/об. |- |104100 |129500 |101000 |

|Скорректированна| |104100 | |129500 | |101000 | |

|Скорректированна| |104100 | |129500 | |101000 | |

|Скорректированна| |108500 | |129500 | |105200 | |

|Скорректированна| |108500 | |129500 | |105200 | |

|Вид | | | | | | | |

|Год постройки |2000 г. |1990-е г. |+6% |1990-е г. |0 |2002 г. |0 |

|Этаж |9 |1 |+5% |2 |0 |10 |0 |

|Всего этажей |17 |17 |0 |17 |0 |17 |0 |

|Общая площадь |76 |70,1 |+1% |76 |0 |61,6 |+5% |

|Площадь кухни, |13,2 |9,3 |+2% |13,2 |0 |8,0 |+3% |

|кв.м. | | | | | | | |

|Удаленность от |05 мин. |05 мин. |0 |05 мин. пешком |-1% | 15 мин. |+2% |

|Стоимость-индика| |123200 |146000 |130200 |

|Весовые доли | |0,12 |0,14 |0,07 |

|ИТОГО: дол. США |132800 | | | |

123200*0,16+138200*0,09+141500*0,04+144600*0,07+140800*0,08+127400*0,23+1232

00*0,12+146000*0,14+130200*0,07=132836?132800

Полученным после внесения корректировок стоимостям-индикаторам

объектов-аналогов экспертным путём были присвоены весовые доли, в

зависимости от количества введенных корректировок, после чего Оценщик

определил стоимость объекта оценки. Таким образом, стоимость объекта

оценки в целом, определённая по сравнительному подходу составила:

132800 долл. США.

Анализируя текущую ситуацию на рынке недвижимости, информацию,

полученную от сотрудников риэлтерских компаний и других участников

рынка, Оценщик счёл необходимым внести дополнительную корректировку.

Она связана с тем, что реальные сделки по купле-продаже объектов жилой

недвижимости несколько отличаются от цен предложения, т.к. цена

оферты, как правило, изначально несколько завышена на т.н. «торг».

Кроме того, в эту цену могут быть «заложены» комиссионные риэлторов.

Однако, в ряде случаев, цена оферты и цена сделки могут совпадать.

Таким образом, средняя величина данной корректировки может колебаться

в пределах от 0 до 5 процентов от цены предложения (публичной оферты).

Учитывая все изложенные факты, а также ситуацию на рынке

недвижимости московского региона, Оценщик ввёл дополнительную

корректировку к полученной величине стоимости объекта оценки,

уменьшающую её на два процента.

Таким образом, стоимость квартиры, рассчитанная сравнительным

подходом, составит 130200 долл. США.

2.15 Определение стоимости объекта оценки с помощью доходного подхода.

При использовании данного подхода стоимость объекта определяется как

его способность приносить доход в будущем.

В рамках доходного подхода существуют два метода определения

стоимости:

V метод капитализации дохода

V метод дисконтирования денежных потоков

В данном Отчете применяется метод прямой капитализации, так как потоки

доходов стабильны длительный период времени, представляют собой

значительную положительную величину; потоки доходов возрастают

устойчивыми, умеренными темпами. Рыночная стоимость будет определяться

по формуле:

Срын=ЧОД(год)\R, где

ЧОД – чистый операционный доход от сдачи внаем, рассчитанный на год

R – ставка капитализации

1. Для расчета ЧОД применяются следующие формулы:

ЧОД=ПВД – потери – ОР, где

ПВД – потенциальный валовый доход, доход при 100% использовании

Потери – потери от недоиспользования

ОР – операционные расходы

> Определение рыночной ставки арендной платы и потенциального валового

дохода

Определение рыночной ставки арендной платы основывается на анализе

фактически сложившихся или запрашиваемых на рынке ставках арендной

платы по квартирам, аналогичным оцениваемой. ПВД(год) определяется

путем умножения месячной рыночной ставки арендной платы на количество

месяцев в году.

> Определение потерь при сборе платежей

Анализ данных по аналогичным объектам недвижимости показывает, что

обычно имеет место полная загрузка. Однако, в расчеты заложено 5%

потерь, которые могут возникнуть при смене арендаторов и недополучения

арендной платы.

> Определение величины операционных расходов

Операционные расходы подразделяются на:

- Условнопостоянные;

- Условнопеременные;

- Расходы на замещение.

К условнопостоянным относят налог на имущество, страховые взносы и т.

п. К условнопеременным относят расходы на безопасность и коммунальные

платежи.

В данном отчете использовались наиболее типичные операционные расходы

собственника на сегменте рынка аренды квартир, которые, как правило,

включают налог на имущество, и расходы на безопасность. Коммунальные

платежи, оплату телефонной связи оплачивает арендатор.

Поэтому в расчетах принято ОР = 5%.

Таблица расчёта рыночной ставки арендной платы и потенциального валового

дохода

| |д. 12, корп.3. |д.11. |д. 40. корп1 |д. 26. |

|Цена/мес./дол. |- |1200 |1000 |850 |

|США | | | | |

|Скорректированна| |1200 | |1000 | |850 | |

|Скорректированна| |1200 | |1000 | |850 | |

|Скорректированна| |1200 | |1000 | |850 | |

|Скорректированна| |1200 | |1000 | |850 | |

|Вид | | | | | | | |

|Этаж |9 |12 |0 |2 |0 |6 |0 |

|Всего этажей |17 |17 |0 |17 |0 |9 |0 |

|Общая площадь |76 |64 |+5% |76,8 |0 |79,2 |-1% |

|Площадь кухни, |13,2 |10,0 |+2% |13,2 |0 |12,1 |+1% |

|кв.м. | | | | | | | |

|Удаленность от |05 мин. |05 мин. |-1% |05 мин. пешком |-1% | 07 мин. пешком |-1% |

|ПВД, дол. | |1250 |1100 |1200 |

|ПВД, дол. | |15000 |13200 |14400 |

|Весовые доли | |0,12 |0,1 |0,06 |

| |д. 12, корп.3. |д. 8, корп1. |д. 5. |д. 3. |

|Цена/мес./дол. |- |800 |1150 |1000 |

|США | | | | |

|Скорректированна| |800 | |1150 | |1000 | |

|Скорректированна| |800 | |1150 | |1000 | |

|Скорректированна| |800 | |1150 | |1000 | |

|Скорректированна| |800 | |1150 | |1000 | |

|Вид | | | | | | | |

|Этаж |9 |2 |0 |8 |0 |6 |0 |

|Всего этажей |17 |14 |0 |9 |0 |12 |0 |

|Общая площадь |76 |68,0 |+1% |72,1 |+1% |69,2 |+1% |

|Площадь кухни, |13,2 |10,0 |+2% |10 |+2% |12,1 |+1% |

|кв.м. | | | | | | | |

|Удаленность от |05 мин. |05 мин. |0 |05 мин. пешком |-1% | 10 мин. пешком |-1% |

|ПВД, дол. | |1300 |1170 |1200 |

|ПВД, дол. | |15600 |14040 |14400 |

|Весовые доли | |0,04 |0,17 |0,08 |

| |д. 12, корп.3. |д. 17 |д.7. корп.2 |д. 3. |

|Цена/мес./дол. |- |1050 |1100 |1050 |

|США | | | | |

|Скорректированна| |1050 | |1100 | |1050 | |

|Скорректированна| |1050 | |1100 | |1050 | |

|Скорректированна| |1050 | |1100 | |1050 | |

|Скорректированна| |1050 | |1100 | |1050 | |

|Вид | | | | | | | |

|Этаж |9 |6 |0 |2 |0 |3 |0 |

|Всего этажей |17 |9 |0 |12 |0 |9 |0 |

|Общая площадь |76 |64 |+5% |78,8 |-1% |69,2 |+1% |

|Площадь кухни, |13,2 |10,0 |+2% |13,2 |0 |12,1 |+1% |

|кв.м. | | | | | | | |

|Удаленность от |05 мин. |07 мин. |0 |07 мин. пешком |-1% | 05 мин. пешком |-1% |

|ПВД, дол. | |1100 |1050 |1150 |

|ПВД, дол. | |13200 |12600 |13800 |

|Весовые доли | |0,13 |0,2 |0,1 |

|ИТОГО: дол. |13750 | | | |

15000*0,12+13200*0,1+14400*0,06+15600*0,04+14040*0,17+14400*0,08+13200*0,13+

12600*0,2+13800*0,1=13762,8?13750

Таблица расчета чистого операционного дохода

|№ п/п|Показатель |Значение |

|1 |Ставка арендной платы, $/мес |1150 |

|2 |Ставка арендной платы, $/год |13750 |

|3 |Потери от недоиспользования, % |5 |

|4 |Годовой доход с учетом недоиспользования, $ |13062,5 |

|5 |Операционные расходы, % |5 |

|6 |Чистый операционный доход, $/год |12375 |

2. Для расчета ставки капитализации воспользуемся следующими формулами:

R=ставка доходности капитала + норма возврата

Ставка доходности капитала = безрисковая ставка + рисковая ставка

Норма возврата = 100%\n, где n – количество оставшихся лет службы объекта

Безрисковая ставка – ставка по облигациям внутреннего займа банков высшей

категории. В Отчете принята равной 6%.

Рисковая ставка:

- Премия за вложения в недвижимость;

- Премия за низкую ликвидность;

- Премия за инвестиционный менеджмент.

Премия за вложения в недвижимость принимается равной 2% согласно

сложившейся рыночной ситуации. Премия за низкую ликвидность принята равной

1% в связи с тем, что оцениваемым объектом является квартира, а это самый

ликвидный товар на рынке недвижимости. Премия за инвестиционный менеджмент

(также согласно рыночной ситуации) принята равной 1%.

Таким образом, ставка доходности капитала равна:

Ставка доходности капитала = 6% + 2% + 1% + 1% = 10%

Для вычисления нормы возврата необходимо рассчитать количество оставшихся

лет службы объекта. Срок физической жизни панельных домов равен 100 лет.

Так как жилой дом был построен в 2000 году, то на данный момент срок

оставшихся лет физической жизни равен 96 годам. Для жилых зданий срок

физической жизни практически совпадает со сроком экономической жизни. Для

расчетов можно принять, что срок физической жизни больше срока

экономической жизни на 5%. Таким образом, срок оставшейся экономической

жизни – 91 год. Отсюда:

Норма возврата = 100%\91 = 1,09 %

Тогда можем найти ставку капитализации:

R= 10% +1,09% = 11,09%?11,1%

Рассчитываем стоимость оцениваемого объекта:

Срын=ЧОД(год)\R = 12375$\0,111 = 111486,5 ? 111500 (долл. США)

Таким образом, стоимость квартиры, рассчитанная доходным подходом, составит

111500 долл. США.

3. Заключение

3.1 Вывод итоговой стоимости объекта оценки

В зависимости от конкретной ситуации, результаты каждого из трех подходов

могут в большей или меньшей степени отличаться друг от друга. Выбор

итоговой величины стоимости зависит от назначения оценки, имеющейся

информации и степени ее достоверности. Для определения итоговой величины

стоимости используется метод средневзвешенного значения, а также

субъективное мнение Оценщика.

Поскольку в своих расчётах Оценщик исключил один из трёх существующих

подходов к оценке (затратный), весовые доли сравнительного и доходного

подхода распределились следующим образом:

|п/п | |подход | |

| | | | |

|1 |Достоверность информации |80 |20 |

|2 |Полнота информации |75 |25 |

|3 |Способность учитывать |80 |20 |

| | | | |

|4 |Способность учитывать |85 |15 |

|5 |Способность учитывать |55 |45 |

|6 |Допущения принятые в расчетах|80 |20 |

|7 |Сумма баллов |455 |145 |

|8 |Удельные весовые показатели,%|75 |25 |

Рассчитаем рыночную стоимость объекта оценки:

|Наименование подхода |Сравнительный |Доходный |

|Полученная рыночная |130200 |111500 |

|стоимость, долл. США | | |

|Весовая доля |0,75 |0,25 |

|Рыночная стоимость | |

|объекта оценки, долл. |126000 |

|США | |

130200*0,75 + 111500*0,25 = 97650 + 27875 = 125525?125500?126000 долл.

США.

В результате проведённого анализа и расчётов с использованием

существующих методик оценки жилой недвижимости, Оценщик определил итоговое

значение рыночной стоимости объекта оценки, которая после округления

составила 126000 (сто двадцать шесть тысяч) долларов США.

На основании информации, изложенной в Отчёте, принимая во внимание

стабильный потребительский спрос на жильё, Оценщик сделал вывод, что при

сохранении существующей динамики развития рынка недвижимости в московском

регионе объект оценки останется ликвидным, а его стоимость будет иметь

тенденцию к увеличению.

3.2 Источники информации

Основными источниками информации, использованными Отчёте, стали данные

открытых электронных и печатных изданий, где в режиме свободного доступа

размещаются сведения о публичных офертах, аналитические материалы,

экспертные оценки и интервью со специалистами ведущих столичных агентств

недвижимости. Среди них - периодические издания «Из рук в руки»,

«Квадратный метр», «Недвижимость и цены», а также сайты www.appraiser.ru,

www.miel.ru, www.mian.ru, www.arn.ru, www.snimi.ru и др.

Пользователь Отчёта, при желании, может самостоятельно ознакомиться с

данной информацией по адресам и ссылкам, указанным выше. Оценщик

подтверждает, что на момент проведения оценки данная информация в указанных

источниках существовала. Однако он не несёт ответственность за дальнейшие

изменения содержания данных источников.

4. Список использованной литературы

V Лекции Кулакова К. Ю. по курсу «Оценка объектов недвижимости»

V Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты \

под ред. В. В. Григорьева. – М.: ИНФРА-М, 1997г.

V Экономика недвижимости: учебное пособие.\ под ред. В. И. Ресина. –

М.: Дело, 1999г.

V Газета «Из рук в руки»

V Газета «Квадратный метр»

V Газета «Недвижимость и цены»

V www.appraiser.ru

V www.miel.ru

V www.mian.ru

V www.arn.ru

V www.snimi.ru

[pic]

-----------------------

[1] В разделе использованы материалы, взятые из открытых источников:

Сайт агентства «Миэль-Недвижимость» (www.miel.ru)

[2]В разделе использованы материалы, взятые из открытых источников:

сайт «Анализ и прогноз рынка недвижимости» (www.arn.ru).

[3] «Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические

аспекты»\Под ред. В.В. Григорьева. – М.: ИНФРА – М, 1997.

-----------------------

Сумской проезд, д. 12, корп. 3.